Para não elevar a vacância, shoppings cortam em até 50% o preço do aluguel

Além dos descontos na locação dos lojistas que já estão nos espaços, fim da 'luva' e pagamento atrelado ao faturamento da marca são oportunidades para redes que ainda não operam em malls.

A forte recessão do país, que diminuiu o fluxo de visitantes em shoppings e dobrou a taxa de vacância entre 2013 e 2016, levou à maior flexibilização dos centros de compra em relação aos custos de ocupação. Lojistas relatam ter obtido descontos que chegam a 50% no valor do aluguel e, em alguns casos, isenção na cobrança da chamada 'luva'.

Exemplo disso, a varejista de lingerie Hope, que possui 168 operações (a grande maioria dentro de shoppings), conseguiu renegociar o preço do aluguel de 64 de suas lojas. "A maior parte das que não renegociamos foi porque não havia necessidade", afirma o diretor de expansão, Silvio Korytowski.

A Mr. Cheney, que possui 51 unidades dentro de centros de compra, renegociou o valor do aluguel de 12 delas. "Conseguimos descontos que variam de 10% até 50%, e, em um dos shoppings, o aluguel foi suspenso sem data fixa para o retorno da cobrança", diz o diretor de expansão da companhia, Valerio Kikuchi.

Essa mudança no perfil de negociação dos shoppings se deu, principalmente, pelo aumento na taxa de vacância. Na última medição da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), referente ao segundo trimestre deste ano, a taxa de vacância do setor girou em torno de 5,5% a 6,5%, de acordo com a superintendente da entidade, Adriana Collada. Esse valor é o mais alto de toda a série histórica realizada pela entidade, e que foi iniciada em 2005, e é cerca de duas vezes maior do que a média vista em 2013, de 2,83%.

Nos malls inaugurados nos últimos dois anos essa realidade fica ainda mais evidente. "Quando o Brasil crescia houve uma concentração e um movimento forte de construção de novos shoppings. A inauguração desses empreendimentos veio bem no momento da crise, o que fez com que eles tivessem uma vacância muito grande", diz Korytowski.

Diante disso, é natural que a facilidade de negociar os custos nesses empreendimentos seja ainda maior. "Conseguimos reduzir os custos de ocupação de cerca de 30 lojas, principalmente as que estão nos shoppings inaugurados nos últimos dois anos", corrobora o diretor de franquias da rede Patroni, Luiz Cury.

Além de favorecer as lojas já instaladas nos centros, essa maior flexibilização tem garantido contratos melhores na hora de entrar. O diretor da Hope afirma ter conseguido negociar, em vários casos, um contrato de custo total de ocupação. Esse tipo de acordo, que segundo o chefe de consultoria da GS&AGR, Jean Paul Rebetez, "tem ocorrido com bastante frequência", consiste na cobrança de uma única taxa em cima do faturamento da empresa no mês. "Nesses contratos o lojista paga apenas uma porcentagem do faturamento. Com a crise, esse tipo de negociação obtém bastante sucesso", explica. No caso da Hope, o executivo conta que além da taxa sobre as vendas é cobrado também o condomínio.

Novas lojas entrando

O cenário tem permitido também que lojas que antes não conseguiam expandir para os shoppings consigam entrar nos empreendimentos. O gerente de marketing da Arranjos Express, Roberto Nazário, por exemplo, diz que quando a rede surgiu, em 2012, era muito difícil conseguir abrir uma loja dentro dos centros de compra, mas que agora são "eles que têm procurado por nós, e com preços muito menores".

O executivo cita como exemplo o Shopping Bourbon, onde antes da recessão a rede tinha tentado entrar sem sucesso, e onde recentemente instalaram uma loja. Além disso, Nazário conta que diversos shoppings da administradora Multiplan, como o Barra Shopping RJ, o Barra Shopping Porto Alegre e o Shopping Vila Olímpia, entraram em contato diretamente com a companhia oferecendo pontos de venda. No último, a companhia conseguiu um desconto no valor cobrado pelo aluguel de cerca de R$ 10 mil, passando de R$ 28 mil para R$ 18 mil.

Além dos descontos no aluguel, os shopping centers têm sido muito mais flexíveis também em relação à cobrança da chamada 'luva', ou contrato de direito de uso (CDU), que consiste basicamente em um valor pago para se ter o direito de usar o ponto de venda.

De acordo com Korytowski, da Hope, muitos centros de compra estão deixando, em alguns casos, a loja entrar sem ter que pagar a 'luva', e em outros convertendo esse valor em publicidade dentro do shopping. "O que é uma excelente estratégia", afirma.

Visão dos shoppings

A percepção dos lojistas é confirmada pelo diretor de ativos e shoppings do Grupo Sol Panamby, Telmo Soares.

De acordo com ele, nos quatro shoppings da empresa os descontos têm ocorrido com mais frequência após o início da crise. "Estamos muito mais abertos em relação a isso. Nós e o mercado como um todo", revela.

Segundo ele, essa maior flexibilização tem ocorrido nas duas frentes: tanto com os lojistas já residentes nos centros, quanto para os novos entrantes. Esses benefícios, no entanto, são "pontuais e temporários. Fazemos isso para players mais fortes, que tenham grande rede e projeção nacional".

Na administradora BR Malls, que tem participação em 45 centros comerciais, isso também é uma realidade. "Aumentamos os nossos descontos, principalmente nesse último trimestre. Entendemos que era o momento de dar mais desconto ao lojista, até para mantê-los nos nossos shoppings", disse, em teleconferência, o CFO da empresa, Frederico Villa. Apesar da percepção dos lojistas e shoppings, a Abrasce acredita que esse movimento não seja reflexo do setor como um todo, e sim casos pontuais.